+αな暮らし

自分の仕事に関係する建築・不動産・施設管理系の資格挑戦記。その他、革靴を中心とした自分の生活に+αな彩りを添えてくれるお気に入りアイテムについて綴っています。

【実務】不動産賃貸の利回りとは…

どーもESTです。

最近、実務で不動産賃貸物件の利回り計算をする機会があったので、この「利回り」について簡単にまとめておきます。

 

まずはこの「利回り」という言葉。利回り計算をする前に簡単にネットで調べてみたところ、一言で言うなら「投資したお金に対するリターンしたお金の割合のこと」となっています。


つまり、パーセンテージで表される利回りの数値が高いほど儲かる物件、と考えられます。実際にはお客さんがつきやすい物件、つきにくい物件、ランニングコストがかかる物件、かからない物件 等、簡単に考えられるものでもないようですが、私のような素人には「利回りの数値が高い方が良い」と覚えておけば十分です。

 

さて、利回りにも種類があり、大きくは次の二つ。


①表面利回り
これは「年間収入÷購入価格×100」で表され、不動産屋が利回りと言っているのはこちらを意味することが多いようです。

例を挙げると…
家賃20万円の賃貸物件であれば、200,000円×12ヵ月=2,400,000円。これに物件購入価格が仮に1億かかったとした場合、240万円÷1億×100=表面利回り2.4%となります。


②実質利回り
これは「(年間収入−年間支出)÷購入価格×100」で表され、表面利回りにランニングコストを加味した利回りで、よりリアルな数値となります。ここで言う年間支出(ランニングコスト)は、管理費や修繕費、固都税、火災保険料と言ったものになります。

仮に①での例を元に、年間支出を80万円とした場合…
年間収入240万円-年間支出80万円=160万円÷物件購入価格1億×100=実質利回り1.6%となります。

 

当然ながら、表面利回りより実質利回りの方が低い数値を示します。

 

さてさて、この利回りのパーセンテージですが、どれくらいの数値が相場何だろうと思い、出入りの不動産業者に聞いてみました。

 

物件毎の状況で変わってくるので、一概には言えないという事ではありましたが、都会ほど低い数値になり、田舎にいくほど、数値は高くなるそうで、事業用の物件で、都内5%以下関東の郊外7〜8%程度、さらに田舎にいくと10%くらいではなかろうか…との事です。

 

以上、不動産賃貸利回りについての簡単な備忘録メモでした。